Депутат Арефьев: Жильё дорожает из-за политики кабмина

Рост цен на квартиры надеются сдержать экспортными пошлинами на арматуру

Сергей Аксенов

https://svpressa.ru/economy/article/285918/

Остановить взрывной рост цен на жилье решили, сократив вывоз из страны стальной арматуры, используемой при строительстве. Для этого Федеральная антимонопольная служба (ФАС) предложила ввести на нее экспортные пошлины. Поможет ли?

По информации РБК, предложено ввести регрессивную систему экспортных пошлин как на сырье, так и на готовую продукцию. На лом — 15%, на стальную заготовку для производства арматуры — 13% и на саму арматуру — 12% от стоимости.

Между тем, эта мера для сдерживания роста цен на жилье выглядит не убедительно. В стоимости квадратного метра цена арматуры составляет не более 7%. Это значит, что рост ее цены увеличит себестоимость жилья совсем незначительно, пояснили в Российской гильдии риэлторов.

Ограничение экспорта стального проката предложено во исполнение поручения вице-премьера Марата Хуснуллина, которому застройщики пожаловались на почти 50-процентный рост цен. Чиновник поднимал эту тему на недавнем Госсовете в контексте реализации нацпроектов.

Реагировать на изменения цен на жилье призвал и Владимир Путин. По его словам, дальнейший рост цен на квартиры может в значительной степени свести на нет усилия властей, направленные на обеспечение жильем российских граждан. Квартирный вопрос в России традиционно политический.

По словам промышленного эксперта, к. э. н. Леонида Хазанова, отечественные металлурги используют благоприятную для них конъюнктуру, чтобы заработать на внешних рынках.

— Арматура дорожает со второй половины ноября, так как за границей после жестких карантинных мер первой волны пандемии стали оживать стройки. Это привело к росту закупок арматуры, трейдеры стали пополнять склады, а кроме того, производители увеличили приобретение заготовки, необходимой им для переката в арматуру. Российские компании расширили поставки за границу, что вызвало дефицит и повышение цены в России.

«СП»: — Помогут ли экспортные пошлины понизить цены?

— В принципе установление временных пошлин на вывоз арматуры могло бы сбить ее подорожание. Но не исключено, что производители будут попросту ее включать в цену вне зависимости от того, куда они поставляют свою продукцию — на российский или мировой рынок.

На мой взгляд, нужен комплексный подход. Не мешало бы проверить на факт картельного сговора все отечественные металлургические компании, выпускающие арматуру.

Также было бы неплохо прошерстить крупных металлотрейдеров на предмет динамики у них цен и складских запасов арматуры.

— Факт подорожания арматуры подтверждаю, — признал проблему президент гильдии строителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Пудиков.

— Сейчас многие компании, занимающиеся малоэтажным строительством, даже рассматривают замену стальной арматуры на стекловолокно. Для тех, кто строит многоэтажные здания это невозможно по техническим причинам. Дорогая стальная арматура при больших объемах строительства увеличивает затраты. Но это касается и других компонентов. Из-за девальвации рубля строительство с каждым днем обходится все дороже и дороже. Одна недорогая арматура нас не спасет.

Вообще, в стоимости квадратного метра доля стройматериалов не так уж и высока. Наибольшая доля расходов при строительстве приходится на землю и особенно на подключение домов к монополистам — водоканалу и электричеству. Лучше бы с этого конца зашли.

«СП»: — Получается, ФАС взялась за решение не самого главного вопроса…

— Логика предлагаемой ими меры вроде бы понятна. Действительно, отгрузка проката за границу за валюту более выгодна. Но это неверная логика. Если компаниям не дадут продавать продукцию дороже за рубеж, это еще не значит, что они начнут дешевле продавать ее в России.

Член совета Московской ассоциации риэлторов Сергей Жидаев считает, что снижение цен на стройматериалы, в частности, арматуру, сможет повлиять на цены на жилье лишь через какое-то время.

— Цены на недвижимость за последние месяцы поднялись на 20%. Практически все квартиры на рынке распроданы. Остался только неликвид, который стоит годами.

«СП»: — Каковы причины такого подорожания? Неужели все дело только в арматуре?

— Самый главный фактор, повлиявший на резкий рост цен — это льготная ипотека. Но и другие факторы, упомянутые вице-премьером Хуснуллиным, тоже имеют место: и стоимость стройматериалов, и рост зарплат (в том числе из-за нехватки на стройках рабочих рук из-за сокращения трудовой миграции из Средней Азии).

Не думаю, что главная причина в отложенном спросе на жилье. Скорее всего, люди пытаются спасти свои деньги. Всю осень ходили слухи о возможной девальвации рубля. А люди знают уже, что такое возможно. Было падение рубля и в два раза… Самым надежным вложением средств в этих условиях является покупка ликвидной недвижимости.

«СП»: — Предположим, цена на арматуру упадет. Сразу появятся готовые дешевые квартиры?

— Рынок строительства жилья очень инерционный. Сразу ничего не изменится, это понятно, но тенденция к снижению будет заложена. Хуснуллин как раз отмечал, что очень важно создать максимальное предложение. Тогда и цены не будут расти.

В свою очередь зампредседателя комитета ГД по экономической политике, промышленности, инновационному развитию и предпринимательству Николай Арефьев уверен, что нынешний рост цен на жилье — частный случай. Всё дело в экономической политике правительства.

— Всплеск цен на жилье связан только с одним — люди прячут деньги. Потому что в стране нестабильная финансовая обстановка. Скачет курс доллара, евро. Оставлять деньги в банках люди боятся — уже два раза их ограбили. И поэтому вкладывают в жилье.

Исследования покупателей жилья показывают, что это зачастую одни и те же люди. Они приобретают по несколько квартир в разных районах, а потом они стоят пустые или сдаются в аренду. То есть их владельцы просто прячут таким образом свои деньги.

«СП»: — А другие, у кого нет свободных денег, не могут купить это жилье из-за высокой цены…

— Чтобы такого не было, нужно стабилизировать обстановку на производстве. По статистике у нас 1,5 млн. предприятий малого бизнеса остановлены. Люди безработные. Естественно, это не они покупают квартиры, берут ипотеки — им порой есть нечего.

Если чиновники видят проблему в продаже стальной арматуры за границу, то что мешает увеличить объем ее производства? При больших объемах производства ее хватит и на экспорт и на внутренние нужды. Есть спрос? Выпускайте арматуру, цемент, бетон, стройте жилье. Почему не делают так?

Металлургия у нас давно частный бизнес. Нам же все уши прожужжали, что государственный сектор мешает частному бизнесу работать в России. Сейчас под эту идею еще и стали распродавать остатки государственной собственности. Это все спекуляции, попытка из денег сделать деньги.

Деньги надо делать из товарного производства. Это касается и жилья, и других товаров. Нужно не пошлины экспортные вводить, а увеличивать объемы производства.

Недвижимость-2021: Рынок жилья ждут тяжелые времена

Стройрынку катастрофически не хватает ни рабочих рук, ни инвестиций

Андрей Захарченко

https://svpressa.ru/realty/article/285686/

Давая прогнозы относительно дальнейшего развития строительной отрасли в конце прошлого года, девелоперы и предположить не могли, с какими вызовами им предстоит столкнуться в 2020 году. Большинство предполагаемых сценариев сводилось к тому, что он просто станет очередным периодом адаптации к новым правилам в сфере долевого строительства.

На деле же оказалось, что 2020-ый можно сравнить с катанием на американских горках — небольшой подъем в начале, затем резкое падение продаж, которое сменилось ажиотажным спросом. Чем еще запомнился уходящий год и с какими ожиданиями застройщики уходят на нынешние зимние каникулы?

 — По данным Минстроя, по состоянию на середину декабря в стране введен в эксплуатацию 61 миллион квадратных метров жилья. По итогам года показатель еще увеличится, а точные данные от Росстата станут известны только в начале следующего года, но уже сегодня можно предположить, что ввод жилья будет на уровне прошлого года, когда было построено около 80 миллионов жилых «квадратов», — поделился с «СП» управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. — Очевидно, что достичь показателей, зафиксированных ранее в нацпроекте «Жильё и городская среда», не получится. И на это есть объективные причины: год был непростым для всей экономики страны и строительной отрасли в частности. Из-за коронавируса в Московском регионе были приостановлены стройки, во втором квартале объемы продаж новостроек упали на 50%. Оценив ситуацию, правительство приняло решение отодвинуть сроки выполнения нацпроекта — теперь выйти на показатель 120 миллионов квадратных метров жилья нужно будет к 2030 году вместо 2024.

«СП»: — У девелоперов какие настроения? Судя по объемам продаж в 3 квартале в целом год заканчивается неплохо.

— Я могу говорить от лица столичных девелоперов, которые чувствуют себя значительно лучше региональных застройщиков. Многим компаниям, действительно, удалось нивелировать месячный простой на стройках и наверстать темпы работ, а также благодаря отложенному спросу и льготной ипотеке увеличить объемы продаж в третьем квартале. Когда стабилизировался спрос, застройщики стали активнее выводить новые проекты на рынок.

Однако проблем у нас все еще хватает. И речь не только об экономических факторах, но и законодательных изменениях, которые продолжаются. Так, в ноябре было принято Постановление правительства Москвы, которое предусматривает существенное увеличение платы за изменение вида разрешённого использования земельного участка. Нововведение усложнит реализацию проектов на месте промзон и снизит рентабельность таких проектов.

«СП»: — А о каких конкретно экономических факторах, отягощающих работу застройщиков, идет речь?

— Например, рост себестоимости строительства, который наблюдается в течение всего года. Прежде себестоимость росла из-за продолжающегося перехода на проектное финансирование, теперь же сюда добавился фактор инфляции и скачки на валютном рынке, которые отражаются на затратах при реализации высокобюджетных проектов, где велика доля импорта. Но и это не все — в конце года внезапно подорожала арматура, цены на неё выросли до 50%. Кроме того, в условиях пандемии у девелоперов появились новые статьи расходов — покупка средств защиты для строителей, санитайзеров и тестов на covid-19.

«СП»: — Кстати, а как сейчас обстоят дела с рабочей силой на стройках? Некоторые застройщики жалуются на острую нехватку рабочих рук.

— Нехватка рабочих на стройках действительно есть, особенно в регионах. По статистике МВД, этим летом число работающих иностранцев в России сократилось на 23% по сравнению с 2019 годом. Из-за действующих карантинных ограничений в апреле-мае многие мигранты покинули страну и, пока границы закрыты, они не могут вернуться. А те, кто не уехал домой, трудоустроились на производствах. Теперь гастарбайтеры не спешат возвращаться на стройку, опасаясь, что весенний сценарий может повториться во время второй волны пандемии.

«СП»: — Положительные моменты для застройщиков какие-то можно отметить? Например, высокий спрос в третьем квартале и галопирующий рост цен, несомненно, сыграли им на руку. Что еще?

— Действительно, по итогам трех месяцев, с июля по сентябрь, на рынке новостроек в старых границах Москвы было заключено 15 795 договоров долевого участия (ДДУ) против 13 007 ДДУ в 2019 году. Но не стоит забывать о драматическом падении спроса во втором квартале. Так что по итогам года у многих застройщиков общее количество сделок вряд ли обгонит или хотя бы незначительно превысит показатели прошлого года.

Что касается цен, темпы роста действительно увеличились. Если по итогам 2019 года новостройки массового сегмента в среднем подорожали на 10%, то по итогам 2020 года рост цен в этом сегменте составил 17%. Причины роста очевидны. И речь не только о высоком спросе, который подогревает льготная ипотека. Определенную роль сыграло увеличение себестоимости строительства, о котором я уже упоминал. Поэтому обогатиться за счет роста цен у нас не получится, в лучшем случае мы сможем сохранить маржинальность, предусмотренную в финансовой модели проекта.

«СП»: — К слову, откуда взялся ажиотажный спрос на квартиры на фоне роста цен и продолжающегося снижения доходов населения?

— Причин несколько. Во-первых, увеличилась доступность ипотеки: размер ежемесячного платежа в среднем уменьшился на 20%, что заставило многие семьи задуматься об улучшении жилищных условий. Непонятно, когда еще в нашей стране будут такие низкие ставки, как сегодня, и недавнее решение ЦБ сохранить ключевую ставку на прежнем уровне только подтверждает эту мысль.

Во-вторых, из-за ухудшения условий по банковским депозитам и девальвации рубля на рынок вернулись частные инвесторы. Причем среди них также есть те, кто берет ипотеку, так как полной суммы на руках нет.

Вместе с тем продолжающееся шестой год подряд снижение реальных доходов населения и негативные ожидания людей не могут не беспокоить. Льготная ипотека может выступать в качестве спасательного круга ограниченное время, в долгосрочной перспективе низкая ставка может исчерпать свой ресурс. Поэтому, чтобы квартиры продавались, а девелоперы строили больше жилья, надо повышать благосостояние граждан.

«СП»: — Власти осознают наличие проблем у застройщиков? Какие шаги предпринимают, чтобы помочь строительной отрасли?

— Понимание, безусловно, есть, чем, собственно, и обусловлены кадровые перестановки в строительной отрасли. Напомню, самым громким назначением в этом году стал переход заммэра Москвы по вопросам строительства и градостроительной политики на пост вице-премьера. Затем произошла еще и смена министра.

Надо сказать объективно, что в этом году меры поддержки строительной отрасли были беспрецедентны. Если раньше размер субсидированной ставки по ипотеке составлял 12% годовых, то теперь ставка находится на рекордно низком уровне — 6%, для семей с детьми — 4,7%, а по программе сельской ипотеки — 2,7%. К этому стоит добавить субсидирование ставок по кредитам для застройщиков и отмену штрафных санкций за перенос сроков ввода объектов до конца текущего года.

«СП»: — Ваши прогнозы на 2021 год? Как будут меняться цены, как быстро удастся преодолеть последствия коронакризиса?

— Темпы восстановления строительной отрасли в 2021 будут напрямую зависеть от макроэкономических факторов и политики государства. Первая половина года не вызывает опасений, так как все еще будет работать программа льготной ипотеки. Определяющим станет решение о продлении или завершении программы. Именно оно будет определять динамику спроса и ценообразование в сегменте новостроек во второй половине года.

Если не случится новых потрясений в экономике страны, цены на новостройки продолжат расти в пределах инфляции, а также за счет изменения стадии строительной готовности. Но дешевле жилье точно не станет, потому что в противном случае девелоперам придется работать в ущерб себе.