Фото: Konstantin Kokoshkin/Global Look Press

Новые правила ипотеки: одну квартиру себе, две — банку

Эксперт: Те, кому нужно жилье для жизни, сейчас нервно курят в сторонке

Анна Седова

https://svpressa.ru/economy/article/394112/

В России зафиксировали рекордный рост стоимости аренды жилья в крупных городах. В октябре съемные квартиры в среднем подорожали на 6% по сравнению с сентябрем, но в некоторых случаях — до четверти. Такой бурный рост эксперты портала «Мир квартиры», которые провели исследование, объясняют снижением доступности жилья на рынке купли-продажи из-за увеличения ставок по ипотеке.

Однушки в среднем подорожали на 7% за месяц, до 20 039 рублей. За проживание в двухкомнатной квартире придется платить на 5,9% больше (26 191), в трехкомнатной — на 4,5% (33 090). Но это средние цифры. В некоторых регионах цены на аренду подскочили намного сильнее. Например, в Кирове они подросли на 15,8%, 24,6% и 25,7% за одну, две и три комнаты соответственно. Заметный рост в Якутске (+26,2%, +9,8% и +16,8%), Новосибирске (+26,7%, +19,7% и +5,7%), Москве (+12,9%, +12,3% и +7,7%) и других регионах. В столице за самую скромную однушку теперь придется отдавать около 45 тысяч в месяц, в Санкт-Петербурге — 31,2 тыс. рублей.

В связи с этим в экспертной среде снова возникли разговоры о том, что России нужны льготные программы не только ипотеки, но и аренды. Кое-какие проекты уже запущены. Есть, например, льготная аренда на Дальнем Востоке или аренда для военнослужащих от ДОМ.РФ.

Впрочем, судя по расчетам, снимать квартиру сейчас во многом выгодней, чем брать ипотеку. По данным ДОМ. РФ, к началу ноября ставки по кредитам на вторичную недвижимость выросли в среднем на полтора процента и составляют 16%, в некоторых случаях доходят и до 20%.

На первичном рынке все еще действуют программы льготной семейной ипотеки, которые можно взять под 6−7%. Тем не менее и здесь происходит ужесточение условий, например, был повышен размер первоначального взноса. Кроме того, неизвестно, будут ли вообще продлевать программу — пока что она действует до 1 июля 2024 г., и что будет дальше, неясно. Поэтому на рынке царит неопределенность — кто-то ждет, что цены на вторичку рухнут из-за падения спроса, кто-то, напротив, не исключает роста по всем фронтам.

«СП» спросила у экспертов, чего все-таки ждать россиянам, которые хотят решить жилищный вопрос. Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) Ирина Радченко считает, что на рынке реальны три тренда, причем каждый может осуществиться с равной степенью вероятности.

— Первый тренд актуален, если все продолжится так, как сейчас. Банк России будет удерживать доллар в пределах 95 рублей, и до марта, то есть до президентских выборов, у нас не будет резких валютных скачков. Если рубль останется стабильным, нас ждет стагнация с последующим снижением цен на вторичном и первичном рынке. На первичном это снижение будет меньше, так как до 1 июля действует льготная ипотека под 8%, что вполне комфортно, учитывая, что рыночная ставка в два раза выше.

Вторичный рынок просядет, хотя вопрос, на сколько именно. Обычно люди продают квартиры, чтобы купить жилье в новостройке. Если сохранится нынешняя разница в цене между первичкой и вторичкой, а она составляет около 40% на жилье одинакового класса, то продавцы вряд ли будут решаться на улучшение жилищных условий. Это означает стагнацию. Давать скидки будут только те, кому нужно срочно продать квартиру в случае форс-мажора.

«СП»: А второй сценарий?

— Он развернется, если ЦБ рубль не удержит курс, и доллар выскочит за пределы 100 рублей. В этом случае держатели накоплений в национальной валюте выйдут из депозитов и снова вернутся «в котлованы» и на вторичку. Учитывая, что по данным ЦБ, на счетах физлиц сейчас 40−50 триллионов рублей, возможен кратковременный всплеск цен и даже ажиотаж. Но в долгосрочной перспективе это еще больше накачает ипотечный пузырь. Те, кому нужно жилье для жизни, сейчас нервно курят в сторонке, наблюдая за этой вакханалией, потому что они по своим доходам уже не вписываются в рынок.

Наконец, третий сценарий — негативный. По данным служб взыскания долгов, в этом году у нас на 30% выросло количество неплательщиков по всем кредитам. По ипотеке цифра не так велика и пока не представляет угрозы для рынка. Но рост числа неплательщиков и банкротств говорит о том, что люди перестают справляться с кредитной нагрузкой. Если количество дефолтных заемщиков будет быстро расти и банки начнут выставлять квартиры на рынок с дисконтами, чтобы продать их, возможен обвал цен на 20−30%.

«СП»: — Что с арендой, цены продолжат расти. А дальше?

— Аренда растет вслед за инфляцией. В большинстве городов сейчас лучше арендовать квартиры, чем брать ипотеку. Недавно специалисты провели исследование, в котором сравнивали ежемесячный ипотечный платеж и арендную ставку по городам. В Москве выплата по ипотеке превышает аренду в три раза. То есть квартира, которую вы снимаете за 50 тысяч в месяц, в ипотеку вам обойдется в 150 тысяч. Большой вопрос, зачем это нужно. Лучше арендовать за 50 тысяч, а оставшиеся 100 положить на депозит под 15% и копить на первоначальный взнос. Мало кто хочет столько переплачивать, чтобы за 20 лет одну квартиру купить себе, а две подарить банку.

Член Российской гильдии риелторов, эксперт рынка недвижимости Константин Барсуков считает, что резкого падения цен на недвижимость точно ждать не стоит, а конкретные цифры будут зависеть от того, будет ли ЦБ и дальше повышать ставку.

— Я не стал бы списывать нынешний всплеск цен на аренду только на рост ставок по ипотеке. Были и другие основания, прежде всего, ее падение в 2022 году за счет того, что многие уехали из страны. Сейчас это снижение только компенсировалось. Рост ставок внесет свой вклад в декабре, так что аренда еще может подрасти. Кроме того, никто не отменял инфляцию, цены растут, в том числе на коммуналку. Так что возможен рост процентов на 10.

«СП»: А что с рынком вторичной недвижимости? Многие аналитики предсказывают падение цен.

— Я не вижу предпосылок для сильного падения, максимум будет возврат к ценам июня-июля, то есть минус 5% от нынешнего уровня. Если ЦБ поднимет ключевую ставку, вероятность этого снижения очень высока. Если оставит на нынешнем уровне или понизит, возможна стагнация или даже рост цен. Но прогнозы о падении цен на 20−30% на вторичном рынке кажутся мне чушью.

«СП»: Тогда что с новостройками?

— С новостройками ситуация останется такой же, как сейчас — квартиры продаются, застройщики цены слегка поднимают. Когда увеличат размер первоначального взноса по льготной ипотеке, спрос слегка упадет, но, думаю, банки найдут выход из ситуации. Тем не менее при текущей разнице ставки на первичке и вторичке, с новостройками все в порядке.

У нас пока нет информации о том, чтобы у застройщиков были какие-то изменения. Как в начале года, они планировали ввести 100 миллионов квадратных метров до 2027 года, так и сейчас планируют сдать такие же объемы, уже до 2028-го.

«СП»: Раз на рынке недвижимости сложилась такая ситуация, нет ли необходимости обсуждать не только льготную ипотеку, но и льготную аренду?

— ДОМ. РФ пытается работать в этом направлении, но есть одна проблема — государство не обсуждает все эти проекты с профессиональным сообществом. Я считаю, что необходимо приглашать для консультаций специалистов, которые работают в этой сфере «на земле». В противном случае получается совсем не то, что планируется, как было с семейной ипотекой, которая, очевидно, совсем не работает на демографию.

То же самое с арендным жильем. ДОМ. РФ что-то разрабатывает, но не имеет понимания того, как это работает на практике. Посмотрим, что из этого получится. Мне кажется, что этой теме нужно более серьезное и принципиальное обсуждение: кто должен пользоваться социальной арендой, на каких условиях, может ли государство заниматься коммерческой арендой. И вообще, должно ли государство позволять обычным людям сдавать свои квартиры в аренду, как защищать его и арендатора. Такой дискуссии я ни разу не слышал.

«СП»: А что не так с льготной ипотекой?

— На практике получилось, что главные бенефициары этой программы — застройщики и банки, которые выдают льготные кредиты, они получают даже больше, чем реальный сектор. Как адресная поддержка россиян с детьми она не работает, потому что распространяется только на новостройки, людям нужна вторичка. Им ведь нужно где-то жить здесь и сейчас, пока новая квартира построится, да еще и денег на ремонт найти. И как это поддерживает демографию?

По сути, льготная ипотека помогает только тем, кто уже где-то живет, например, с родителями, и может ждать, когда квартира построится, или же тем, кто уже обеспечен. А людям, у которых с деньгами не очень хорошо, но они готовы были бы заводить детей, если бы имели жилье, это никак не помогает.

Шаткие новостройки: цены на «первичке» оторвались от земли и скоро рухнут

За счёт госбюджета на рынке недвижимости проворачиваются масштабные шахер-махеры

Иван Рыбин

https://svpressa.ru/realty/article/394386/

На программы субсидированной («льготной») ипотеки опять выделены несметные деньги, однако оживить рынок недвижимости эти меры почему-то не могут. Цены, по которым квартиры в новых домах пытаются продавать застройщики, совершенно оторваны от «вторички», разница достигла уже 50% и более. Неплатежи населения по кредитам бьют все рекорды, поэтому, куда именно пойдут «льготные» миллиарды, непонятно.

Ипотеке «для бедных» опять дали денег, очень много — 95 млрд рублей. Поскольку купля-продажа недвижимости в РФ в настоящий момент фактически остановилась, всё выгладит более чем странно. Но если взглянуть на ситуацию под несколько иным углом, ситуация станет более-менее ясной.

«В первую очередь эти деньги идут на возросшие компенсации банкам по уже выданной ипотеке, потому что они должны субсидировать разницу между ставкой и ключевой ставкой, а это каждый месяц затраты. Если будет принято решение по повышениям или ужесточениям льготных ипотечных программ, то до выборов эти не очень популярные шаги предприниматься, скорее всего, не будут. Хотя возможно увеличение, например, первого взноса по льготным программам. Льготная ипотека или льготные программы являются важным драйвером рынка недвижимости, мультипликативный эффект распространяется на всю экономику. Так что резкого сворачивания этих программ, скорее всего, не будет», — говорит директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Вячеслав Путиловский.

В переводе на русский язык: в банках сейчас, как бы помягче выразиться, полная задница. Более 21 млн человек уже не платят по кредитам, а в реальности таковых, скорее всего, 30−35 миллионов человек. Среди них много ипотечников, так как на жилищные ссуды приходится свыше половины розничного кредитного портфеля. Ситуация аховая, стабильность национальной финансовой системы на грани, правительству приходится раскошеливаться.

Но это — лишь один аспект проблемы. Бесспорно, важный, но отнюдь не главный. Основные деньги утекают совсем не на поддержку стабильности банковской системы.

«Разрыв цен на первичном и вторичном рынках недвижимости на 1 октября составляет 42%, Банк России обеспокоен такой ситуацией. И мы наблюдаем, что, к сожалению, этот разрыв не снижается, только увеличивается. Разрыв цен между первичным и вторичным рынком в первом квартале 2023 года составил 40%, во втором — 39%.

ЦБ обеспокоен также интересом инвесторов, а не обычных граждан, к льготным программам. Сейчас льготная ставка по ипотеке в два раза ниже ключевой. Соответственно, возникают инвестиционные возможности. То есть программа становится привлекательной для инвесторов. Не для широкого круга людей, которым мы хотим помочь улучшить жилищные условия, а для тех людей, которые хотят инвестировать", — заявила глава департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова.

Опять-таки по-простому: проблема № 2 — наличие неких масштабных шахер-махеров на рынке льготной ипотеки. О таковых заговорили давно, однако на официальном уровне наличие махинаций не признавали.

Как несложно догадаться, в деле и банки, и застройщики. Первые выдают «левые» ипотечные кредиты с государственным субсидированием, вторые устанавливают несуразные цены на новые квартиры. Дабы можно было освоить побольше денег. Как видим, на очереди «попил» ещё сотни миллиардов бюджетных средств. Увы, не последний.

Как поговаривают осведомлённые финансисты, большая часть ипотеки, про которую регулярно рапортуют, рассказывая о всяких рекордах, оформляется на сугубо виртуальные личности. Коим оформляются некие первоначальные взносы, выдаются как бы кредиты, они типа начинают совершать аннуитетные платежи. Но всё это — перекладывание денег из правого кармана в левый. При этом закладные на квартиры оказываются у банков. А ответственность за стабильность системы в целом принимает на себя государство.

Иными словами, все при деле. Застройщики сбывают с рук никому не нужные кварталы многоэтажек по совершенно запредельным ценам, а банки превращают опасные с точки зрения стабильности рубли в нечто более осязаемое. То есть в закладные на квартиры. За всё это расплачиваются налогоплательщики, так как данный «праздник жизни» держится исключительно на бюджетных средствах. А их для поддержания данной модели с каждым днём будет требоваться всё больше и больше.

«Сделок на „первичке“ нет, обычную ипотеку никто не берёт — там ставки давно уже запредельные — „льготников“ тоже никто не видел. Сделки идут лишь по „вторичке“, в основном „альтернативы“ — кто-то что-то продаёт и тут же покупает. Их очень немного, так как с деньгами у народа с каждым днём всё хуже. А всякие там рекорды на рынке ипотеки, про которые говорят в СМИ — это не более чем жульничество», — считает частный риэлтер Татьяна Иванова.

Да, на «вторичке» жизнь пока есть, хотя и очень чахлая. Народ отчаянно торгуется. Собственно, это и увеличивает означенную выше пропасть с «первичкой». Причём в ЦБ и иных госструктурах её считают по цене предложения, которая постепенно сползает к плинтусу, а реальная стоимость проданных объектов на 20−30% меньше…

«Цены на вторичном рынке будут снижаться, это очевидно. Пару дней назад банки отправили нам уведомления о том, что у них повысилась базовая ипотечная ставка — сейчас это уже 17−18% годовых. Это космос. Понятно, что ежемесячный платеж при такой ставке, учитывая нынешнюю стоимость квадратного метра, для среднестатистической семьи просто неподъёмен. Поэтому спрос сейчас ещё больше упадёт — и продавцы будут вынуждены давать существенные скидки», — объясняет директор агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова.

Если нынешние дисконты в 20−30% «не существенные», то чего же ждать дальше?..

«После последнего повышения ключевой ставки Центробанка и значительного удорожания ипотеки мы зафиксировали падение стоимости на „вторичку“ примерно на 5%. До конца года текущие цены не сильно изменятся, а с начала 2024 года темпы снижения могут ускориться и достичь к февралю 20%», — считает риелтор Юлия Усачева.

А на первичном? Удивительно, но ситуацию на нем почему-то никто не готов комментировать. Там свои законы, не имеющие ничего общего с балансом спроса и предложения. Почему, в общем-то, теперь вполне понятно.

Дальнейший ход событий на российском рынке недвижимости в целом будет зависеть опять-таки от вышеозначенных объёмов бюджетного финансирования. А именно: на сколько хватит средств, которые сейчас активно «пилятся». Собственно, если их «освоят» быстро и слишком много, то тогда ничего не останется на «поддержку штанов» банкам в условиях массовых и постоянно растущих неплатежей по ипотечным кредитам. И всё в одночасье рухнет.

Народ в своей массе вряд ли понимает все тонкости творящегося, однако общая настороженность присутствует. В том числе по той же льготной ипотеке, этих самых «льготников» почему-то никто в глаза не видел. Хотя всем говорят, что они есть, много. Или все они таки виртуальные?

Рост дисконтов при продаже на вторичном рынке тоже не вселяет в людей оптимизм — всем очевидно, что цены падают. То есть покупать совсем не время. Нужно подождать, авось упадёт ещё сильней. То есть точно упадёт, но может и кардинально. В разы.

Поэтому народ пережидает неопределённость в съёмных квартирах.

«Сейчас снимать квартиру в Москве в два раза дешевле, чем купить её в ипотеку и вносить ежемесячный платеж. Если мы возьмём среднестатистическую однокомнатную квартиру, её рыночная цена порядка 10 млн рублей. Если сейчас взять в ипотеку 8 млн рублей на 20 лет, ежемесячный платеж будет порядка 140 тысяч рублей, простая математика», — объясняет начальник отдела продаж центра недвижимости «Смарт» Ольга Саукитенс.